2016濟南限購細則解讀：濟南調整公積金貸款政策

濟南社保服務網10月11日訊，10日，濟南調整了公積金貸款政策。若購房者在10月3日零點前網簽，便可以按照原來的公貸政策貸款。這樣一來，不少在3日前網簽的市民壓力陡降。

但由于部分市民購買了未取得預售證的房屋，因而沒法進行網簽。這使得他們在已經付出至少20%的首付金后，卻眼巴巴成了只能以新貸款政策購房的人。可以說，他們被樓市調控閃了腰。

10月3日前完成網簽的

公貸首付仍只需2成

“我9月28日網簽的房子，可以按照老的公貸政策實行，可以少交10%首付款，政策來得真及時。”10日，省城購房者孫女士說，她在東部買了一套房子，總房款100萬。按照原來的公積金貸款政策，首套房首付比例是20%，一個人貸款額度是40萬。她交了20萬首付后，公積金商業組合貸款80萬。

10月2日，濟南調控政策發布后，當天公積金管理中心也發布了政策調整通知。當時要求的是以公積金貸款資料上傳到公積金管理中心貸款系統的時間為標準。若這一動作在10月3日之前完成，按照老政策實行，否則按照新政策實行。

“我的貸款資料還沒有傳到公積金管理中心的貸款系統，如果是按照2日的政策，我就得按照新的公貸政策實行，也就是說要追加首付款。”孫女士說，按照新的政策，首套房貸款首付比例為三成，個人公積金貸款的最高額度是30萬。這樣，她需要更改網簽系統中的首付和貸款比例，首付款還要多追加10萬，公積金貸款額度也相應減少10萬。這對勉強湊起來20萬首付的孫女士來說，壓力大了不少。

以二手房成交來看，從網簽到公積金貸款上報，中間會隔一段時間。除此之外，購房者的貸款資料是通過銀行統一上報到公積金管理中心的系統，銀行一般不會單獨給購房者上報，都是攢上一批客戶后統一上報。這樣一來，中間又會耽誤一些時間。“現在改成網簽為準，對于首套房和二套房的客戶來說，都是很大的利好。”

濟南住房公積金管理中心有關人士說，這樣調整是為了保持公積金貸款政策與限購細則一致。這樣一來，網簽系統不用更改，而且可以省去購房者的首付負擔。

“對于公貸商貸組合貸款的情況，新政策調整后，要同時滿足兩者貸款的條件。”濟南住房公積金管理中心有關人士說，從目前部分銀行公布的貸款調整來看，新老政策的臨界點也是10月3日零點的網簽，也就是說商貸、公貸的調整標準是一樣的，這樣就可以同步調整。

首付沒湊齊就簽合同

現在壓力成倍漲

但在濟南限購限貸政策出臺后，很多市民并沒有來得及網簽，因此也遇到了不小的麻煩。從外地到濟南做生意的李先生為了在濟南落戶扎根，于今年7月在省城東部城區買了一套120平方米的房子。該房子為該項目的二期工程，“當時并沒有預售證，沒有辦理網簽。”

李先生后來又想在周圍買一套房子，將來給自己的家人居住。“當時恰好項目一期有人退房，空出了一套80平方米的房源。”李先生決定立即買下該套住房。由于這套住房已經拿到商品房預售許可證，“李先生當即辦理了網簽。”

10月2日，濟南市出臺4條限購限貸政策，規定外地戶籍的人在濟南只能購買一套住房。為了落戶，李先生購買房屋的建筑面積要在90平方米以上，李先生便想退了80平方米的住房，購買120平方米的住房。

可為了防止有人投機炒房，濟南嚴控網簽合同撤銷，除房屋存在嚴重質量問題等7種情形外，不得撤銷或變更合同信息。這讓李先生左右為難。

而今年7月，小衛(化名)在海爾云世界購買的B3地塊6號樓當時因為沒有預售許可證，開發商僅與她簽訂了購房合同，無法網簽。2日限貸政策出來后，她的首付就要由原先的20%提高到30%。

“轉眼就要再交18萬，再加上之前沒有交齊的6萬，一口氣要湊24萬，真是湊不上。”小衛說，此前房價開始上漲，她看好該樓盤的位置和售樓處宣稱的學區配套，夫妻倆東拼西湊才湊到30萬。而20%的首付需要36萬，她只能先欠著6萬。像小衛這樣還未湊夠首付的購房者，開發商也不“嫌棄”。

“我們和售樓處商量了，他們同意可以先交30萬簽購房合同。但是當時房子沒有預售許可證，辦不了網簽，新政策一來更麻煩了。”小衛說，她也不想放棄這處房子，因為是剛需，好不容易才買了套房。

10日，根據濟南市建設網公布的信息，該樓盤B3地塊僅有2號、3號、5號樓取得了預售許可證，而小衛所購的6號樓仍未取得預售許可證。

專家稱打擊未批先售

可建立舉報反饋機制

“從購房者的角度來談，選擇沒有預售證的房子主要原因就是價格較低。”省城一房地產業內人士介紹，唐冶片區一樓盤，去年底還沒取得預售證前，購房者買房也只在6000多一平。而在近期取得預售許可證后，價格漲幅巨大。其實開發商違規提價也是鉆了監管的空子。

當然，部分購房者在享受了低價的同時，也就承擔了風險。目前被限購限貸閃了腰的購房者，大多都是購買了沒有預售證的房屋。

為了規范濟南市房地產市場秩序，濟南市于9月28日出臺規定，“開發企業未取得商品房預售許可，不得以電商團購、認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。”

眾多購房者建議，應建立舉報及時反饋機制，提高監管效率。據了解，現有的舉報渠道大多數是信訪渠道，回復時間多達60天。如果加上相關部門不處理，需要提起行政復議處理，反饋時間會更長，市場卻很可能早已出現變化，無法形成有效監督。

山東大學房地產研究中心主任李鐵崗認為，打擊違規銷售行為，這是政府的職責所在，“對開發企業違規銷售行為進行監管主要是房地產管理部門的責任。”

對于中介經紀的違規行為，有房企內部人士表示，應加強行業的自律，對于害群之馬要充分進行信息披露，施行懲罰，提高所有機構的規范意識。

同時，對于購房者集中反映的捂盤惜售行為，目前雖然有所規范，但是讓公眾普遍擔憂的是，一旦查處變得寬松，這一違規行為恐怕還會卷土重來。易居智庫研究總監嚴躍進說:“在政策上應明確，不準調高已領取預售證樓盤的備案價格。要制定備案價格審批調整的規范政策文件，把備案價格上調依據與審批流程公開透明化，消除權力尋租空間，從制度上斬斷違規行為的利益鏈。”